Calculadora DSCR & Cap Rate
Evalúe propiedades de inversión comercial con el índice de cobertura del servicio de la deuda y la tasa de capitalización.
Parámetros de la Propiedad
Impuestos, seguro, mantenimiento, administración, servicios, HOA
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda
Flujo de caja saludable con margen cómodo sobre las obligaciones del servicio de la deuda.
Ingreso Operativo Neto
$85,000
Ingresos Brutos menos OpEx
Servicio Anual de la Deuda
$63,610
$5,300.84/mo × 12
Tasa de Capitalización
8.50%
NOI ÷ Precio de Compra
Flujo de Caja Anual
$21,390
NOI menos Servicio de la Deuda
¿Qué es el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR)?
El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda, o DSCR, mide si una propiedad genera suficientes ingresos operativos netos para cubrir sus pagos hipotecarios anuales. Es la métrica más importante que usan los prestamistas comerciales para evaluar préstamos de propiedades de inversión. Un DSCR de 1.0 significa que la propiedad empata — los ingresos cubren exactamente la deuda. Por encima de 1.0 significa flujo de caja positivo; por debajo de 1.0 significa que la propiedad pierde dinero cada año.
Fórmulas de DSCR y Tasa de Capitalización
DSCR
DSCR = Ingreso Operativo Neto ÷ Servicio Anual de la DeudaTasa de Cap
Tasa de Cap = (NOI ÷ Precio de Compra) × 100- Ingreso Operativo Neto (NOI) = Ingresos Anuales Brutos por Alquiler menos Gastos Operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, administración, servicios)
- Servicio Anual de la Deuda = Total de todos los pagos de capital e intereses durante un año
- Tasa de Capitalización = El retorno sin apalancamiento de la propiedad, expresado como porcentaje del precio de compra
Por Qué los Prestamistas Requieren un DSCR Mínimo de 1.25
Los prestamistas comerciales típicamente requieren un DSCR de al menos 1.25, lo que significa que la propiedad debe generar 25% más ingresos netos de los necesarios para pagar la hipoteca. Este margen protege al prestamista contra gastos inesperados — períodos de vacancia, reducciones de alquiler, reparaciones de emergencia, o aumentos en las tasas de interés de préstamos variables. Una propiedad exactamente en 1.0 no tiene margen de error; cualquier interrupción la convierte en una situación de flujo de caja negativo. El umbral de 1.25 da a los prestamistas confianza de que la inversión puede absorber la volatilidad operativa normal sin incumplir.
Cómo Mejorar el DSCR de su Propiedad
Aumentar los Ingresos por Alquiler
Suba los alquileres a la tasa de mercado, añada servicios de valor agregado (lavadora en la unidad, estacionamiento, almacenamiento), o convierta espacios subutilizados en unidades rentables.
Reducir los Gastos Operativos
Compare proveedores de seguro, implemente mejoras de eficiencia energética para reducir costos de servicios, o administre usted mismo para eliminar los honorarios de administración de la propiedad.
Reducir el Servicio de la Deuda
Negocie una tasa de interés más baja, extienda el plazo del préstamo, o aumente su pago inicial para reducir el monto del préstamo
Reducir el Precio de Compra
Negocie un precio de adquisición más bajo. Esto reduce tanto el monto del préstamo como mejora la tasa de capitalización simultáneamente.