Calculadora BRRRR
Calcula el capital retenido, recuperación de efectivo al refinanciar, flujo de caja mensual y retorno CoC.
Parámetros BRRRR
Capital Inicial Invertido
$75,200
Pago + Cierre + Renovación + Mantenimiento
Efectivo Recibido al Refinanciar
$47,550
Pago neto tras saldar préstamo y costos
Capital Retenido en la Propiedad
$27,650
Capital restante en el proyecto
Flujo de Caja Mensual
-$193.70/mo
Flujo de Caja Anual: -$2,324
Retorno CoC %
-8.4%
Flujo de Caja Anual
-$2,324
Cascada de Recuperación de Capital
Muestra cuánto capital invirtió, recuperó mediante el refinanciamiento, y tiene retenido en el proyecto.
Las 5 Fases del BRRRR
BRRRR — Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir — es una estrategia de inversión inmobiliaria que le permite reciclar su capital a través de múltiples propiedades. El objetivo es comprar una propiedad en mal estado, renovarla para aumentar su valor, alquilarla para generar flujo de caja mensual, refinanciar basándose en el nuevo valor tasado para recuperar su capital inicial, y luego repetir el proceso con los fondos recuperados en el siguiente proyecto.
1. Comprar
Compre una propiedad en mal estado o infravalorada, típicamente con descuento. Necesitará un pago inicial más los costos de cierre. Muchos inversionistas usan préstamos privados o hard money para la compra inicial, ya que los bancos tradicionales rara vez financian propiedades en mal estado.
2. Renovar
Renueve la propiedad para aumentar su valor y hacerla lista para alquilar. El presupuesto de renovación debe planificarse cuidadosamente — cada dólar gastado debe aumentar el Valor Tras Reparaciones (ARV) en más de un dólar. Durante la renovación, también paga costos de mantenimiento (servicios, impuestos, seguro, intereses del préstamo) por los meses que la propiedad está vacía.
3. Alquilar
Una vez completadas las renovaciones, encuentre inquilinos y comience a generar ingresos por alquiler. La propiedad ahora debe tasar más alto que su inversión total. Necesita inquilinos confiables porque el ingreso por alquiler determinará si la propiedad genera flujo de caja positivo después de refinanciar.
4. Refinanciar
Refinancie la propiedad con una hipoteca convencional basada en el nuevo valor tasado (ARV). La mayoría de los prestamistas ofrecen 70-75% LTV en propiedades de inversión. Si el nuevo préstamo es lo suficientemente grande, puede pagar el préstamo original y recuperar todo o la mayor parte de su capital inicial. Este es el paso clave que hace poderoso al BRRRR — saca su dinero mientras conserva la propiedad.
5. Repetir
Use el capital recuperado del refinanciamiento para financiar su próximo proyecto BRRRR. Esto le permite construir un portafolio sin necesitar capital nuevo para cada propiedad. Con el tiempo, acumula propiedades que generan flujo de caja mientras recicla la misma inversión inicial.
Períodos de Temporada y Por Qué Importan
La mayoría de los prestamistas requieren un período de temporada — típicamente 6 a 12 meses — entre la compra de la propiedad y el momento en que puede refinanciar. Durante este tiempo, debe ser propietario de la propiedad y a menudo tenerla alquilada. El prestamista quiere ver que la propiedad funciona como alquiler antes de aprobar un refinanciamiento basado en el nuevo valor tasado. Algunos prestamistas permiten períodos de temporada tan cortos como 1 día, pero típicamente ofrecen menor LTV y tasas más altas.
Riesgos del Refinanciamiento y Qué Puede Salir Mal
ARV Más Bajo de lo Esperado
Si la propiedad tasa por debajo del ARV proyectado, su préstamo de refinanciamiento será menor. Puede que no recupere todo su capital, dejando algo retenido en el proyecto. Sea siempre conservador con las estimaciones de ARV y obtenga datos de ventas comparables antes de comprar.
Sobrecostos de Renovación
Los presupuestos de renovación frecuentemente exceden las estimaciones, especialmente con propiedades en mal estado. Problemas ocultos como cimientos, moho o electricidad desactualizada pueden añadir miles. Presupueste un 15-20% de contingencia sobre su estimación de renovación.
Aumento de Tasas de Refinanciamiento
Las tasas de interés pueden subir entre la compra y el refinanciamiento. Tasas más altas significan pagos mensuales más altos, lo que reduce o elimina su flujo de caja. Pruebe su proyecto con tasas 1-2% por encima de su estimación inicial.
Vacancia Durante el Mantenimiento
Si la propiedad permanece vacía más de lo esperado después de la renovación, sus costos de mantenimiento se acumulan y consumen su capital. Tenga inquilinos listos antes de completar la renovación y presupueste al menos 2 meses de vacancia.